我々は今どこにいるのか

同報告書には、現在地を示す指標が並んでいます。2024年に単年の世界平均気温が初めて1.5℃を超え、世界は20年平均でみた昇温が1.5℃となる期間に入ったとされています。サンゴ礁の白化は少なくとも83の国と地域で大規模に記録され、2025年2月には北極と南極の海氷合計が観測史上最小となりました。氷河の喪失は2015年から2024年の10年に集中し、2023年の1年だけで6%が失われています。

人への影響も統計に出ています。ここでの極端な高温は、その地域の1991年から2020年の気温分布の上位1割にあたる日として定義されています。2025年の欧州の熱波では、暑熱に関連する死亡が3倍になったと推計され、その増加は地球温暖化によるものとされています。

残された排出量はさらに厳しい数字です。1.5℃に50%の確率で収めるために2026年以降に出せるCO2は約1,300億トンで、2024年の排出量なら3年分にすぎません。この量に収めるには、世界のCO2排出を2025年の水準から直線的に減らし、6年強でゼロにする必要があります。

ここで用語を三つ決めておきます。1.5℃を超えている状態を「超過」、気候の影響による被害を回避し軽減することを「適応」、そして排出量とそれによって上がる気温が今後どう動くかを描いた筋書きを「経路」と呼びます。同報告書は、1.5℃を超えてから戻るまでの経路を4つの段階に分けています。昇温が1.5℃を上回っていく超過期、上昇が頭打ちになって最も高い水準にとどまるピーク期、そこから気温が下がっていく低下期、そして安定化です。

気温の上昇が止まるのは、世界の排出が実質ゼロになったときです。同報告書は、2℃を下回るどの水準であっても温暖化を止めるには少なくとも世界全体で実質ゼロに達する必要があるとし、1.5℃に近づけるにはそれを2050年代に達成する必要があると述べています。ピーク期とは、その達成の結果として上昇が止まっている期間です。

気温が下がるのも自然現象ではありません。排出した量を上回るCO2を人が大気から取り除き、実質マイナスの状態を長く続けたときに下がります。低下期とは、その作業が続いている期間です。

したがって、この三段階は、これから起きることの予測ではありません。実質ゼロを2050年代に達成し、その後さらに実質マイナスへ進むという前提を置いたときにだけ、この形になります。現行政策のままでは、2100年の昇温は中央推計で約2.6℃、幅は1.9℃から3.6℃と予測されており、ピークは来ません。

同報告書は、この経路を数十年単位で続く一連の期間として扱っています。超過の長さは条件によって変わりますが、通例として少なくとも数十年続き、経路の全体は今世紀末かそれ以降まで及びます。楽観的な想定のもとでも、世界の気温が1.5℃を下回るまでには数十年を要するとされています。時間軸の模式図は「不動産運用は段階ごとに違う手を打つ」の節に置きました。

ここに不動産にとって重い一文があります。同報告書によれば、多くの業種は適応をこの数十年より短い期間で判断しており、超過が続く期間は検討の範囲に入っていません。ただし同報告書は、寿命の長いインフラの計画は例外だと書き添えています。建物と設備は数十年にわたって使われ、まさにその寿命の長いインフラに当たります。不動産はその例外の側にあります。超過の数十年は、建物の寿命と改修の計画期間の内側に収まります。なお、適応にどれだけの工事と費用が必要かは主にピーク時の気候リスクの大きさで決まり、低下期と安定化の段階に入ってからさらに追加が必要になるとされています。

我々は何を失ったのか

失われたものの多くは、気温が戻っても戻りません。

同報告書は、1.5℃という水準がすでに危険であると述べています。IPCC第6次評価報告書はこの水準で、サンゴ礁その他の生物多様性ホットスポット、そして北極と山岳氷河を含む雪氷圏について、高いリスクから非常に高いリスクまでの範囲で認定していました。非常に高いリスクとは、影響が深刻であり、しかもその影響が元に戻らないか長く続き、そのうえ影響の性質そのものによって打てる手が限られている、という三つが重なった状態を指します。

適応の限界も、すでに見えています。手段はあるのに資金や制度が伴わず使えない状態を、IPCCはソフトな適応限界と呼び、最も脆弱な地域社会がすでにそこに近づいていると指摘していました。手段そのものが存在しなくなる状態はハードな適応限界です。熱帯サンゴ礁の広範な白化が記録されたことは、1.5℃の世界では、生態系の働きを利用した適応策の一部がこのハードな限界に達していくことを示すとされています。

失われたのは、選択肢そのものです。同報告書は、排出削減の開始が遅れたことによって、避けようと思えば避けられた最低のピーク昇温が1.5℃より上へ押し上げられたと明記しています。2025年以降に深く削減する道は依然として残っているものの、この10年のあいだ削減が足りず、高い排出が続いたために、ピーク昇温の下限そのものが上がってしまったとされています。

当初の目論見との違い

同報告書によれば、パリ協定が成立した当時に利用可能だった最も厳しい削減経路は、2015年あるいは2020年という早い時期に削減を始めることを前提にしていました。その前提は、今日ではもう成り立ちません。そしてその当時の経路でさえ、多くの研究は昇温が一時的に1.5℃を超えたあと、2100年までに1.5℃以下へ戻ると予測していたとされています。

つまり、1.5℃の超過は今回発生した事故ではありません。パリ協定の時点から織り込まれていた前提です。失われたのは「超過しない未来」ではなく「浅く短い超過で済む未来」です。この違いは実務上の意味が大きいものです。目標の失敗として扱うか、想定範囲の悪化として扱うかで、次に打つ手が変わります。

差はどれだけ開いたか。削減開始の遅れ、制度の上での制約、技術的に実行できる範囲を織り込んだ近年の研究では、2025年ごろに開始する厳しい経路でも、最良推計のピーク昇温が1.5℃を約0.2℃超えると示されています。2015年以降に累積した4,000億トン超のCO2が、達成可能な最低の昇温をすでに約0.2℃押し上げました。高い排出が5年続くごとに、ピーク昇温は約0.1℃上がるとされています。

もう一つのずれは、投資判断に使う分析モデルの側にあります。同報告書は、財務モデルが事業期間、収益計算、リスクの価格付けのいずれにおいても、温度が上がり続けることを前提にしていると指摘しています。したがって、ピークを打って戻る経路には、その目的のために作られた分析が必要になるとしています。

他方、温室効果ガスの排出を削減して気候変動そのものを抑えること、すなわち「緩和」の側の物差しは整ってきました。その代表がCRREM（Carbon Risk Real Estate Monitor）です。EUのHorizon 2020による研究プロジェクトとして始まり、現在はオランダに置かれた独立の非営利組織であるCRREM財団が引き継いでいます。建物の運用時の排出量とエネルギー使用量について、気候目標に整合する水準を年ごとに示す枠組みです。CRREMの脱炭素パスウェイは、IPCCシナリオから導かれた世界の炭素予算を、対象各国の建物用途ごとの年次の原単位目標へ落とすものとして無償で公開されています。原単位とは、床面積1平方メートルあたりの炭素排出量とエネルギー使用量のことです。その出力は Misalignment Year、物件の予測される原単位がパスウェイを超える最初の年です。世界が1.5℃を達成するかどうかの予測ではなく、この資産がいつ経路から外れるかというタイミング情報です。超過が前提になっても、この年次は改修の順序づけに効きます。

なおCRREM財団は2026年7月、パスウェイの更新にあたって2°Cシナリオを再導入する方針を公表しました。更新版を2027年6月に公開して意見を募り、同年11月に本稼働を見込むとしています。

そのうえで、超過期の評価は、目標に整合しているかという判定とは別の問いを含みます。ピークの高さと期間に、その物件と地域が耐えられるのか。同財団のFAQは、CRREMが移行リスクを対象とし、物理リスクの分析には他のツールが有用だと明記しています。

これから最も毀損される社会的資本

同報告書は、超過期の影響を分野ごとに記述しています。不動産の実務に近い順に並べます。

水へのアクセス。 河川や地下水を含む水の循環への影響は複雑で、一部は元に戻りません。気温が同じ水準まで下がっても、水の供給は元と同じ状態には戻りません。気象のパターン、水の流れ方、そして人が水をどう使い管理するかが変わるためです。すでに20億人以上が安全な水を確保できず、35億人が安全に管理された衛生設備を欠いており、一時的に1.5℃を超えることは、この二つを世界に行き渡らせる目標の達成をさらに困難にすると述べられています。ここに実務上重い指摘があります。水道や排水の設備は数十年もつため、超過期の気温を前提に造られた設備が、その後も長く地域と生態系に影響し続けます。

エネルギーへのアクセスと負担可能性。 同報告書は、冷房需要それ自体を一つのリスクとして扱っています。冷房のための世界の電力使用量は、2022年の約5,000テラワット時から、高排出経路では2050年までに最大18,000テラワット時へ増えうるとされています。効率の高い機器と、それを後押しする政策があれば、需要を現在の水準の近くに保てるとされています。ただし気温上昇によって冷房や揚水などのエネルギー需要が増え、効率改善の効果が打ち消される可能性も明記されています。そうなれば、使う側で排出を減らせる余地は狭まります。同時に、高温は低炭素の電源そのものを痛めます。熱波は太陽光発電の効率を下げます。風の吹き方が変わると、風力の出力を見通しにくくなります。長期の渇水は水力発電を大きく減らし、同時に冷房需要を増やすため、化石燃料への依存を高める悪循環になります。

都市の居住性。 都市熱島効果と平均・極端気温の上昇が重なり、世界的に都市の過熱が悪化し、健康、快適性、生産性に悪影響が及びます。1.5℃経路と比べて3℃シナリオでは、熱波の継続期間が平均28%延び、年間発生頻度が25%増え、冷房エネルギー需要が増大するとされています。1.8℃の昇温では、2050年までに都市の樹種の76%が年平均気温と年降水量の変化によりリスクに直面します。緑や水辺を使った暑さ対策は、最も必要とされる時期に効きにくくなります。

健康。 暑さによる死亡は急に増えます。2000年の気候では100年に一度とされていた規模の事象が、2020年の気候では10年から20年に一度起きるようになっているとされています。昇温が1.5〜2℃に達すると、適応の手を打たないかぎり、死者が大きく増える夏が当たり前になると予測されています。また、暑さそのものによる健康被害よりも、食料が十分に手に入らなくなることで生じる栄養不良や食生活に関わる病気のほうが、影響が大きくなりうるとも記述されています。

労働の条件。 暑さと湿度にどれだけさらされるか、そしてどれだけ守られるかは、職業、労働条件、所得、社会的役割、ジェンダーによって大きく違います。同報告書が引用する世界銀行の国別報告では、1990年比3℃の昇温時に屋外の肉体労働者の労働能力が約11%低下する一方、事務労働者は1%未満にとどまると推計されています。同報告書はこの推計が1990年基準であり、パリ協定の産業革命前基準とは直接比較できないと注記しています。同じ気温上昇が、職種によって10倍以上違う影響として現れます。

行政の制度と、その正統性。 ピーク期に機能不全に陥った国と自治体の制度は、その後に気候条件が改善しても完全には回復しない可能性があると明記されています。気温が下がっても、壊れた制度は戻りません。影響の偏りは行政への信頼を損ないます。人が去った地域と長く続く不公平について、誰がどう扱うかを明示しないままにすれば、制度そのものの正統性が問われます。他方で、有効な国と地方の制度は、所得水準に関わらず極端現象による死亡を大きく減らせるとも書かれています。

このほか、教育、移るか留まるかを自分で決められること、世代間の公平、人道支援の受け入れ能力なども、毀損されうる対象として挙げられています。

もう一つ、構造的な警告があります。設計を誤った適応策は、社会、経済、インフラ、技術、生態系がもともと抱えていたリスクと弱さを、分野を越え、地域を越え、後の時代にまで及ぶ形で強めてしまいます。例として挙げられているのは、海岸に築いた堤防などの構造物です。高い価値の資産を守る一方で、リスクを低所得の地域社会へ押しやり、計画的に撤退するという長期の選択肢まで閉ざしてしまいます。一つの物件にとって最適な適応策が、地域全体にとっては損失になりうるということです。

建物に置き換えると

以上の毀損は、建物という単位に落とすと具体的な工事と運用の話になります。

外皮の断熱と日射制御は、省エネ対策から居住を続けるための条件になる。 冷房需要が3倍を超えて増えうる一方、効率改善の効果が需要増に打ち消されうるという記述は、断熱と日射制御の位置づけを変えます。光熱費の削減という便益では説明が弱くなります。冷房が生存条件になる局面で、電力に頼らずに室内をしのげる時間がどれだけあるか。その時間の長さが、住み続けられるか、事業を続けられるかを決めます。

敷地内に置いた太陽光発電は、極端な気象のもとでの出力を検証する対象になる。 熱波が太陽光発電の効率を下げ、再生可能エネルギーによる発電は、気候の振れ幅や極端な気象に左右されやすくなり、出力の見通しが立ちにくくなります。敷地内の発電を前提にした脱炭素計画が、まさに必要な時期に出力を落とす可能性があります。年間発電量の期待値ではなく、極端条件下の出力で計画を検証する必要があります。

電気・水・通信の系統を分け、電気の停止が水と通信を止めないようにする。 ピーク期には、複合的な極端事象によってエネルギー、水、通信、保健が分野をまたいで連鎖的に停止する可能性が高いとされています。同報告書の適応原則は、可能な範囲でこれらの系統を互いに切り離し、故障をその場に封じ込めることを挙げています。非常用電源、雨水利用、通信回線の二系統化は、上乗せの防災投資ではありません。停電がポンプを止め、ポンプの停止が給水を止め、給水の停止が建物の使用停止につながります。その連なりを途中で切るための工事です。

緑化では、植えた樹木そのものが気候に耐えられるかが問われる。 先に挙げた樹種の推計は、緑化を否定するものではありません。樹種の選定と灌水の設計が、緑化の可否より前に来るという意味です。

建物の設計を詰めきらず、性能に余力を残す。 同報告書の超過期の原則は、効率を詰めるのではなく設計上の余力を広げることです。壊れにくさと安全の余裕を優先し、確実に使い続けられるようにするためなら、効率の悪さを受け入れるべきだと明記されています。過去の実績にもとづくリスク計画から、将来を想定した耐性の試験へ移り、故障が頻発するようになる前に手を打つべきだとも書かれています。設計を最小限まで削り込んで単価を下げる考え方と、正面から衝突する原則です。

建材の調達先を、地域と気候帯を分けて複数持つ。 気候影響と地政学的不安定が建設資材とエネルギーの供給網を混乱させる可能性が指摘されています。供給者を地域と気候帯をまたいで複数確保しておけば、供給網の耐性が高まります。

不動産運用は段階ごとに違う手を打つ

ここで、図の二本の線の意味をはっきりさせておきます。実線は、世界が2050年代に実質ゼロを達成し、その後さらに実質マイナスへ進んだ場合にだけ現れる形です。達成すべき姿であって、これから起きることの予測ではありません。破線が、現在の政策のままの見通しです。同報告書は、この実線の経路についてさえ、決して容認できるものでも望ましいものでもなく、残された最善の選択肢にすぎないと明記しています。

したがって、ピークが来るとは限りません。来なければ超過期が終わらないだけで、ピーク期と低下期の原則は発動しません。三つの段階のうち、確実に必要なのは超過期の原則です。何から手をつけるかを決めるなら、そこからです。

同報告書には、インフラと建築環境について、超過の段階ごとに適応の目標と原則を整理した表が収められています。運用の実務にとっては、これが最も使える部分です。以下、誰がいつ何をするのかを三つ挙げます。年の目安は前掲の模式図と同じです。

超過期（いまから、ピークが来るまで）。オーナーと運用会社が、着手の引き金となる数値をいま決める。 まず、保有する物件それぞれについて、どの危険にどれだけさらされているかを地図の上で洗い出します。そのうえで、想定浸水深、真夏日の連続日数、停電の継続時間といった指標のうち、どれがどの数値に達したらどの工事に着手するのかを、いまのうちに決めて文書に残す。これが同報告書の原則です。毎年の予算編成で改修の是非を議論し直すのではなく、条件が満たされたら着手する形にしておく。そうすれば判断が遅れません。この段階でもう一つ求められるのが、撤退と用途転換の余地を残しておくことです。危機に追い込まれてから放棄を検討するのでは、そのとき選べる手が残っていないからです。

ピーク期（実質ゼロに到達した場合、2050年代前後）。オーナーが、ポートフォリオのどの物件を守り、どれを手放すかを決める。 手を入れないまま実質的に放棄してしまう事態を避け、どの物件を守り、どの物件の性能低下を受け入れ、どの物件を手放すかを、事前に明示して決める。これが同報告書の原則です。避けるべきものとして挙げられているのは、価値を失って売却も転用もできない物件、回収の見込みがないまま投じた費用、そして将来の投資余力を縛る長期の債務です。決めないまま全部を持ち続けることが、いちばん高くつく選択になります。

低下期（実質マイナスに進んだ場合、2070年代以降）。オーナーと設計者が、ピーク期に打った応急措置を一件ずつ洗い直す。 被災後に急いで建て直した部分や一時しのぎの補修は、そのまま恒久的な状態になりやすいものです。放置すれば、次の世代が引き継ぐ建物に弱点が固定されます。同報告書は、ピーク期に下したすべての決定と応急措置を点検し、元に戻すか、恒久的な仕様に作り替えるか、移転するか、置き換えるか、更新するかを一件ずつ決めることを原則としています。このとき、超過前の状態はもはや参照点になりません。設計基準、安全余裕、土地利用のすべてを、変わった気候を前提に引き直すことになります。

出典：UNEP『Limiting Overshoot』表4.1（インフラと建築環境）の要約。

かけた費用は、避けられた損失として返る

まず、金融の側で起きる変化です。気候リスクが強まるにつれて、インフラ資産に保険が付きにくくなります。それが国家債務の増加と重なると、耐性を高めるための改修や用途転換に投資しにくくなります。その結果、道路や鉄道や送電線、住宅、そして電気・ガス・水道などの公共サービスが、事業として成り立たなくなる恐れがあると述べられています。保険会社はピークに達する前の段階で高リスク地域から撤退しうるとされ、その結果、費用は政府と家計に移り、地域の適応が依拠している資産価値と税源が損なわれるとされています。適応の原資が、適応を必要とする理由そのものによって削られる構図です。

同報告書は、超過が超過を長引かせる悪循環も指摘しています。超過の期間には緊急対応と復旧の必要が増えます。その対応に財政と組織の資源が取られ、継続的な緩和と適応に回らなくなれば、超過の深刻さと期間そのものが延びる危険があります。逆に、脆弱性を減らす適応は将来の反応的で緊急的な支出への需要を減らし、実質ゼロを越えて実質マイナスへ至る大幅な削減を続けるための財政余力を守るとしています。

適応投資は、防災の費用ではありません。脱炭素を続ける余力を守る投資です。

ここで、適応や脱炭素にかけた費用がどこから投資家に返ってくるのかを、二つに分けて考えます。

一つは、地球全体への貢献です。低炭素の建物が世界の昇温を抑えることに寄与しているのは事実です。しかし一棟あたりの寄与は極小です。同報告書は、CO2の2,200億トンが0.1℃の昇温を引き起こすという最良推計を示しています。この桁で一棟の便益を語ることはできません。しかも避けられた被害は世界中に薄く広がるので、それによって誰が助かったのかを特定できません。特定できないものには値段がつきません。

もう一つは、その建物が建っている地域と、そこを使う人に直接届く便益です。こちらは誰が助かるのかがはっきりしています。冷房用の電力需要が大きく増える世界で、外皮性能の高い建物は入居者の光熱費負担を下げ、熱波時の室内環境を保ち、居住と就業の継続を守ります。連鎖故障を局所に封じ込められる建物は、テナントの停止日数を減らします。いずれも助かる人が特定でき、その効果は家賃を払える水準、稼働率、営業を止めた日数、保険の付きやすさという形で収益に戻ります。

つまり投資家に返ってくるのは、外から与えられた補助や優遇ではなく、避けられた損失と、失わずに済んだ収入です。私たちはそう見ています。返ってくる筋道として現実性があるのは、保険の引受条件、融資の条件、自治体の緊急支出の抑制、そしてテナント需要の四つだと考えています。

ただし、これらの判断を支える数値はまだ薄いままです。同報告書は、適応に関する研究を世界規模で集めた近年の検証を引いて、適応は仕組みを変えるところまで届かず、個別の場所での小さな改善にとどまっていると述べています。緩和と適応の資金の不均衡も根強く、危機がない平常時でも適応は慢性的に資源不足だとしています。さらに、適応の効果を測り、評価し、そこから学ぶための現在の仕組みは、適応が裏目に出た事例を捉えることも、そこから学ぶことも苦手であり、この限界は超過条件下でより深刻になるとされています。効果が定量化されていない対策は、費用の側だけが確定した提案になります。そうした提案が稟議に乗らないのは、担当者の説明能力の問題ではありません。適応の効果が、まだ数値になっていないからです。その数値をつくることが、次の仕事になります。

気候変動の原因は人、その活動の条件は建物に固定される

最後に、責任の所在について書きます。

同報告書は、国際司法裁判所（ICJ）が2025年の勧告的意見で、1.5℃をパリ協定締約国の合意された主要な温度目標と認定したと述べています。そしてすべての国が、企業や個人の行為も含めて温室効果ガスの排出を規制しなければならない、厳格な注意義務を負うとされています。ここでの注意義務とは、被害を防ぐために国がどこまで手を尽くすべきかという水準のことです。その水準は固定されていません。科学がどこまで分かっているか、そして起こりうる被害がどれだけ生じやすく、どれだけ重いかに応じて上がっていきます。1.5℃を超えれば被害の確率と重さが増すので、国に求められる注意も厳しくなると説明されています。超過は義務を軽くせず、重くします。

その義務が向かう先が建物です。同報告書は、インフラと建物は寿命が長いため、そこから出る排出量と、そこがどれだけ気候の打撃に耐えられるかを、数十年から数世紀にわたって決めてしまうと述べています。建物そのものが気候変動を起こしているのではありません。原因は人の活動であり、建物はその活動がどういう条件で行われるかを決め、その条件を長く固定します。今日の設計判断が、次の世代が選べる範囲を決めます。

この責任は、部門の規模に見合っています。UNEPとGlobal Alliance for Buildings and Construction（GlobalABC）が2026年5月に公表した『Global Status Report for Buildings and Construction 2025-2026』が、その位置を示しています。UNEPのInger Andersen事務局長は、建物は気候リスクを固定することもできるし、より安全で健康的で手頃な暮らしを実現することもできると述べています。同報告書は、2050年に存在する建物のおよそ半分が、これから新築されるか、2050年までに改修されるものになると見込んでいます。

新築でも改修でも、工事が終わった時点で外皮と設備と敷地の使い方は決まり、その後の数十年は簡単に変えられません。2050年に立っている建物の半分は、その工事をこれから迎える見込みです。いま図面に書き込む性能が、そのまま2050年の性能になります。

提案は三つあります。

一棟で経路図を書く。 水、エネルギー、都市の居住性、健康、労働の条件のうちその物件に関わるものを選び、気候の変化から入居者や就業者に何が起きるかまでを線でつなぎます。線が引けない箇所が、次に集めるべきデータです。

着手の引き金となる数値を決める。 想定浸水深が何メートルに達したら、真夏日が何日続いたら、停電が何時間に及んだら、どの工事に入るのかを先に決めます。毎年議論し直すより、条件を先に決めておくほうが着手が遅れません。撤退と用途転換の議論も、危機に追い込まれる前に始めます。

記録の書式を業界で持ち寄る。 物件ごとの記録が積み上がらないのは、書く項目とその細かさについて共有された形式がないからです。エンジニアリング・レポートの作成者、鑑定士、運用会社、金融機関、保険会社、施設の運営者は、それぞれ別の情報を別の形で持っています。

減らせなかった炭素排出は、社会の負担に変わり、建物に帰結します。

株式会社GOYOHは、社会的インパクトを軸に、地域の活性化と投融資をつなぐプラットフォームを提供しています。建物から社会的な価値を生み出し、地域と利用者、投資と金融をつないで循環させ、広げていくことが、私たちの役割です。

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Where we now stand

The report opens with a set of indicators. In 2024, annual global mean temperature exceeded 1.5°C for the first time in a single calendar year, and the world has since entered a 20-year period whose mean warming is 1.5°C. Mass coral bleaching was documented in at least 83 countries and territories, and in February 2025 combined Arctic and Antarctic sea ice reached a new all-time minimum. Global glacier loss has concentrated in the decade from 2015 to 2024, with 6 per cent lost in 2023 alone.

The human record is equally clear. Extreme heat here means days hotter than 90 per cent of temperatures observed locally over 1991 to 2020. Heat-related deaths during a European summer heatwave in 2025 were estimated to have tripled, with that increase attributed to global warming.

The remaining budget is starker still. To have a 50 per cent chance of limiting warming to 1.5°C, only about 130 billion tonnes of carbon dioxide can be emitted from 2026 onwards, which is about three years of emissions at the 2024 rate. Staying within it would require global carbon dioxide emissions to decline linearly from 2025 levels to zero in just over six years. Under current policies, median projected warming reaches around 2.6°C by 2100, within a range of 1.9°C to 3.6°C.

How long this state lasts is also set out in the report, which divides the path from crossing 1.5°C to returning below it into four stages: the exceedance stage, as warming rises past 1.5°C; the peak stage, when the rise levels off and holds at its highest level; the decline stage, as warming comes back down; and stabilisation. Those are the terms used from here on.

Warming stops rising at the point where global emissions reach net zero. The report states that halting warming at any level below 2°C requires global CO2 emissions to reach at least net zero, and that coming close to 1.5°C requires reaching that point in the 2050s. The peak stage is the period during which the rise has stopped as a result.

Nor does temperature come down of its own accord. It falls only where people remove more carbon dioxide from the atmosphere than is emitted, and only where that net-negative state is sustained for a long time. The decline stage is the period during which that work is under way.

These three stages — exceedance, peak and decline — are therefore not a forecast of what will happen. The shape appears only on the assumption that net zero is reached in the 2050s and that the world then goes further, into net negative. Without that, there is no peak: under current policies, warming in 2100 is projected at around 2.6°C in central estimates and is still rising.

That path is what the report calls a pathway: a storyline of how emissions, and the warming they cause, move over the coming decades. It treats this pathway as a sequence that runs in decades, and states that while the duration of overshoot can vary, it typically lasts for at least several decades. The pathway extends to the end of the century or beyond, and even under optimistic assumptions about temperature decline it would take multiple decades before global temperatures return below 1.5°C. Because the appropriate response changes from stage to stage, this distinction carries the second half of the argument. A schematic of the timeline appears in the section on asset management taking different action at each stage.

One sentence here carries particular weight for real estate. Adaptation, in this article, means avoiding and reducing the damage that climate impacts cause. According to the report, adaptation decisions in most sectors are taken on planning horizons shorter than these decades, so the overshoot period falls outside what those decisions consider. The report names long-lived infrastructure planning as the notable exception.

Buildings and their plant are in service for decades, which places them squarely within that long-lived infrastructure. Real estate falls inside that exception. The decades of overshoot sit within the life and refurbishment horizon of a building. The report adds that adaptation needs and costs will largely be determined by climate risks at peak warming, with further needs arising during long-term reversal and stabilisation.

What we have lost

Much of what has been lost does not return when the temperature does.

The report states that 1.5°C of warming is already dangerous. At that level, the IPCC's Sixth Assessment Report identified high to very high risks for unique and threatened systems including coral reefs and other biodiversity hotspots, and for the cryosphere including the Arctic and mountain glaciers. Very high risk, in that assessment, denotes severe impacts and the presence of significant irreversibility or the persistence of climate-related hazards, combined with limited ability to adapt owing to the nature of the hazard or impact.

Limits to adaptation are already being reached. The IPCC identified soft adaptation limits already being encountered, particularly for the most vulnerable communities. The documented widespread bleaching of tropical coral reefs indicates that in a 1.5°C world, some ecosystem-based adaptation measures will increasingly reach hard adaptation limits.

What has been lost, above all, is optionality. The report states that delayed action has pushed the lowest avoidable peak warming above 1.5°C. Options for deep emissions reductions from 2025 onwards remain available, but a decade of insufficient action and persistently high emissions has raised the minimum level of peak warming.

How this differs from what was originally expected

According to the report, the most stringent emission reduction pathways available around the time of the Paris Agreement are no longer feasible: they required immediate, deep and sustained reductions beginning as early as 2015 or 2020. And even under those conditions, most studies indicated that warming would temporarily exceed 1.5°C before returning below 1.5°C by 2100.

Overshoot, in other words, is not an accident that has just occurred. It was priced into the Paris-era pathways from the outset. What has been lost is not a future without exceedance, but a future in which exceedance was shallow and brief. The distinction matters in practice. Treating this as the failure of a target, or as a deterioration within the expected range, leads to different next moves.

How far has the gap opened? More recent studies accounting for delayed action, institutional constraints and technological feasibility show that even stringent pathways starting around 2025 result in best-estimate peak warming exceeding 1.5°C by about 0.2°C. The more than 400 billion tonnes of carbon dioxide emitted since 2015 have already raised the lowest achievable warming by about 0.2°C. Each additional five years of sustained high emissions adds approximately 0.1°C to peak warming.

A second divergence lies in the models used for investment decisions. The report notes that financial models assume warming that only rises — in project lifetimes, return calculations and risk pricing alike — and that a pathway which peaks and returns therefore needs purpose-built analysis.

On the mitigation side, meaning the work of limiting climate change itself by reducing greenhouse gas emissions, the instruments have matured. The leading one is CRREM, the Carbon Risk Real Estate Monitor, which began as an EU Horizon 2020 research project and is now run by the CRREM Foundation, an independent non-profit based in the Netherlands. It sets out, year by year, the operational emissions and energy use consistent with a given climate target. CRREM's decarbonization pathways, published free of charge, translate global carbon budgets derived from IPCC scenarios into year-by-year intensity targets — carbon and energy per square metre of floor area — for each building type in each covered country. Their output is the Misalignment Year: the first year in which a building's projected carbon or energy intensity exceeds the pathway. That is not a prediction about whether the world holds 1.5°C; it is timing information about when this asset departs from the pathway, and it remains useful for sequencing retrofits even once overshoot is assumed.

The CRREM Foundation stated in July 2026 that its pathway update will reintroduce a 2°C scenario. The updated pathways are to be released for consultation in June 2027, with go-live expected in November 2027.

Assessment during an overshoot period nonetheless contains a question distinct from alignment: whether this building and this locality can withstand the height and the duration of the peak. CRREM's own FAQ states that it addresses transition risk and points users to other tools for physical risk.

Which social capital will be most eroded

The report sets out the impacts of the overshoot period domain by domain. What follows is ordered by proximity to real estate practice.

Access to water. Impacts on water systems are described as complex and partially irreversible: hydrological systems show hysteresis, so when temperature comes back to a given level, water supplies do not come back to the state they held at that level. The report attributes this to changes in weather patterns, in water flows, and in how people use and manage water. More than 2 billion people already lack safe water and 3.5 billion lack safely managed sanitation, and a temporary overshoot is expected to make those gaps harder still to close. One observation carries particular weight for practice: water infrastructure can last for decades, so systems built during a temporary warming period continue to affect communities and ecosystems long afterwards.

Access to energy and its affordability. The report treats cooling demand as a risk in its own right. Global electricity use for cooling could rise from nearly 5,000 terawatt-hours in 2022 to as much as 18,000 terawatt-hours by 2050 on a high-emissions pathway. Efficient technologies and supportive policy could hold demand close to current levels, but the report states that climate-driven increases in cooling, water pumping and other energy services may offset efficiency gains and constrain demand-side emissions reductions. At the same time, heat undermines low-carbon energy systems themselves. Prolonged droughts sharply reduce hydropower generation, heatwaves lower solar photovoltaic efficiency, and changes in wind patterns make output harder to predict. The report also describes a reinforcing feedback in which drought raises fossil fuel reliance through reduced hydropower and increased cooling demand.

Urban habitability. The urban heat island effect combined with rising mean and extreme temperatures is projected to worsen overheating in cities globally, with negative consequences for health, comfort and productivity. Relative to a 1.5°C pathway, a 3°C scenario could extend heatwave duration by an average of 28 per cent, raise annual heatwave frequency by 25 per cent, and increase cooling energy demand. At 1.8°C of warming, 76 per cent of urban tree species will be at risk by 2050 from projected changes in mean annual temperature and precipitation, hampering the potential of this kind of nature-based solution at the very time it is most required.

Health. Heat-related mortality can rise sharply. Events of a scale expected only once every 100 years under the climate of 2000 now occur every 10 to 20 years under that of 2020. As warming reaches 1.5°C to 2°C, summers in which deaths rise steeply are expected to become commonplace without adaptation. The report notes that indirect impacts, especially food insecurity driving malnutrition and diet-related disease, may exceed direct heat risks.

Conditions of work. Threats from heat and humidity are experienced differently according to occupation, working conditions, income, social roles and gender. Drawing on the World Bank's country reports, the report cites an estimate that at 3°C above 1990 levels, labour capacity could fall by about 11 per cent for manual labourers against less than 1 per cent for office workers. It notes that this estimate uses a 1990 baseline not directly comparable with the pre-industrial baseline of the Paris Agreement. The same rise in temperature lands more than ten times harder on one occupation than on another.

Government institutions and their legitimacy. The report states that national and local institutions which fail during the peak may not fully recover even if climatic conditions later improve. Even if temperatures come down, broken institutions do not come back. Unequal impacts erode public trust, and legitimacy is challenged where long-term inequities and abandoned areas are not explicitly addressed. Against that, the report notes that effective national and subnational institutions can substantially reduce mortality from extreme events regardless of income level.

Beyond these, the report identifies education, the ability to decide for oneself whether and when to move, intergenerational equity and the capacity of humanitarian systems, among others, as things that can be degraded, along with the burden of having to adapt over and over again.

One further structural warning deserves mention. Poorly designed adaptation can reinforce existing social, economic, infrastructural, technological and ecological risks and vulnerabilities across sectors, regions and timeframes. The report's example is hard coastal defence, which can protect high-value assets while shifting risk to lower-income communities and foreclosing longer-term options such as managed retreat. Adaptation that is optimal for a single asset can be a net loss at the scale of the locality.

Translated into buildings

Rendered at the scale of a single building, these forms of erosion become questions of specification and operation.

Envelope and solar control move from energy saving to a condition of continued occupancy. Cooling demand could more than treble, and efficiency gains may be offset by that increase. Together these change what insulation and shading are for. Utility bill savings are a weak account of the benefit. When cooling becomes a condition of habitability, what matters is how long a building can hold interior conditions without depending on that electricity. That length of time decides whether people can stay in the building and whether a business can keep running.

On-site solar becomes something whose resilience to climate must itself be tested. Heatwaves lower photovoltaic efficiency, and renewable energy systems are described as increasingly exposed to climate variability and extremes, which makes their output harder to predict. A decarbonisation plan premised on on-site generation may lose output at precisely the moment it is needed. Plans need testing against output under extreme conditions, not against expected annual yield.

Separate the electricity, water and telecommunications systems so that a power failure does not stop water and communications. During the peak, the report finds a high likelihood of rapid cross-sector cascading failures spanning energy, water, information and communications technology, and health, arising from compound extreme weather events. Its adaptation principles call for decoupling these systems where possible and containing failures locally. Backup power, rainwater harvesting and a second communications line are not additional resilience spending. A power cut stops the pumps, the pumps stop the water supply, and the loss of water closes the building. These are the measures that break that sequence part-way along.

Green infrastructure must answer for its own resilience. That finding on urban tree species does not argue against planting. It means species selection and irrigation design come before the question of whether to plant.

Stop trimming design margin. The report's principle for the exceedance stage is design margin extension, not optimisation: prioritise durability and safety margin, and accept inefficiency in exchange for being able to keep the building in service. It also calls for shifting from historical risk planning to forward-looking stress testing, and adapting before failures become too frequent. This sits in direct conflict with the instincts of value engineering.

Build redundancy into materials procurement. The report notes that climate impacts and geopolitical instability are likely to disrupt supply chains for construction materials and energy, and that increasing supplier redundancy across regions and climate zones provides greater resilience.

Asset management takes different action at each stage

A word first on what the two lines in the schematic mean. The solid line is the shape that appears only if the world reaches net zero in the 2050s and then goes further, into net negative. It is what should be achieved, not a forecast of what will happen. The dashed line is what is currently in prospect under existing policies. The report states plainly that even the solid pathway is by no means an acceptable or preferred one; it is simply the best remaining option.

A peak, therefore, is not guaranteed. If it does not arrive, the exceedance stage simply does not end, and the peak and decline principles never come into play. Of the three stages, only the exceedance principles are certain to be needed. If the question is where to start, it is there.

The report contains a table setting out adaptation goals and principles for infrastructure and the built environment at each stage of overshoot. For asset management, this is its most usable section. Three of its principles are set out below as who does what and when, with indicative years matching the schematic above.

Exceedance stage (from now until a peak arrives). Owners and asset managers fix, now, the numbers that trigger the work. Map explicitly which assets are exposed to which hazard, identify flood levels and temperature thresholds, and make those the trigger for adaptation investment. That is the report's principle. Rather than relitigating the case for a retrofit each year, decide beforehand what has to reach what level before work begins. Once that is settled, the decision load falls and the work does not start late. The same stage also calls for keeping room for retreat and change of use, because by the time a crisis forces the question of abandonment, the useful options are gone.

Peak stage (if net zero is reached, around the 2050s). The owner decides which holdings to protect and which to release. Avoid abandoning an asset in practice by simply not attending to it, and decide explicitly which assets are to be protected, which are to be allowed to degrade, and which are to be released. That is the report's principle. It names three things to avoid: assets that lose their value and can be neither sold nor converted, money spent with no prospect of recovery, and long-term liabilities that tie up future investment capacity. Holding on without deciding turns out to be the most expensive option.

Decline stage (if the world goes net negative, 2070s onward). Owners and designers review, one by one, every emergency measure taken at the peak. Parts rebuilt in haste after damage, and stopgap repairs, tend to become permanent in practice; left alone, they lock vulnerabilities into the next generation of assets. The report's principle is to inspect every decision and stopgap made during the peak and settle each one individually: reverse it, rebuild it to a durable specification, relocate it, replace it or upgrade it. Pre-overshoot conditions no longer serve as a reference, so design standards, safety margins and land use all have to be redrawn on the assumption of a changed climate.

Source: summary of Table 4.1 (infrastructure and the built environment) in UNEP, Limiting Overshoot.

The return on the spending is the loss avoided

Start with the financial side. As climate risks intensify, the report states, the insurability of infrastructure assets could decline. Combined with rising sovereign debt, that limits investment in resilience upgrades and in repurposing. The result is a threat to the economic viability of roads, rail and transmission lines, of housing, and of utilities. Insurers may withdraw from high-risk regions before a peak is reached, shifting costs to governments and households and eroding the property values and tax base on which local adaptation depends. The means of funding adaptation are consumed by the very conditions that make adaptation necessary.

The report also identifies a feedback loop in which overshoot prolongs itself. During the overshoot period the need for emergency response and reconstruction increases. If meeting that need diverts fiscal and institutional resources away from sustained mitigation and adaptation, there is a risk of prolonging the severity and duration of the overshoot itself. Conversely, adaptation that reduces vulnerability also reduces future demands on reactive and emergency spending, and preserves the fiscal capacity needed to sustain the steep reductions through net zero and into net negative that bring temperatures back down.

Adaptation investment is not disaster expenditure. It is investment in preserving the capacity to keep decarbonising.

Where the money spent on adaptation and decarbonisation comes back from has to be taken in two separate cases.

The first is the contribution to the planet. A low-carbon building does contribute to limiting global warming, but the contribution of any single asset is vanishingly small. The report gives a best estimate that every 220 billion tonnes of carbon dioxide produces 0.1°C of global warming. No account of one building's benefit survives at that order of magnitude. The harm avoided disperses thinly across the world, so it is impossible to say who was spared, and what cannot be identified cannot be priced.

The second is the benefit that lands directly on the locality where the building stands and on the people who use it. Here it is clear who is spared. In a world where electricity demand for cooling rises steeply, a building with a high-performing envelope lowers occupants' energy bills, holds interior conditions through a heatwave, and protects the continuity of both occupancy and employment. A building that contains cascading failure locally reduces a tenant's days of interrupted operation. In each case it is clear who benefits, and the effect returns through what tenants can afford in rent, occupancy, days of trading lost, and how readily the asset can be insured.

What comes back to investors, in our view, is not a subsidy or concession granted from outside but avoided loss and income that was not forfeited. The routes we consider realistic are four: underwriting terms, lending terms, reduced emergency expenditure by municipalities, and tenant demand.

The figures needed to support these decisions, however, remain thin. The report notes that a recent systematic global stocktake of adaptation research finds adaptation to be largely fragmented, local and incremental rather than transformational, and that an entrenched imbalance between mitigation and adaptation finance leaves adaptation chronically under-resourced even in the absence of crisis. It adds that current monitoring, evaluation and learning frameworks are poor at capturing cases where adaptation backfired and poor at supporting learning from them, and that this limitation becomes more serious under overshoot conditions. A measure whose effect has not been quantified becomes a proposal in which only the cost side is certain. When such proposals fail to clear internal approval, the cause is not the presenter's skill. It is that the effect of adaptation has not yet been put into numbers. Producing those numbers is the work that comes next.

The cause is human activity, and its conditions are fixed by buildings

A closing word on where responsibility sits.

The report records that in its 2025 advisory opinion the International Court of Justice determined 1.5°C to be the agreed primary temperature goal of the Paris Agreement parties, and that all States must exercise stringent due diligence to regulate greenhouse gas emissions including by private actors. The standard is not fixed. Due diligence evolves with scientific knowledge and with the probability and gravity of foreseeable harm, and as exceedance increases both, due diligence becomes more demanding. Overshoot does not lighten the obligation; it tightens it.

Buildings are where that obligation lands. The report states that infrastructure and buildings have long lifespans, locking in emissions and resilience outcomes for decades or centuries to come. Buildings do not themselves cause climate change. Human activity does, and buildings set the conditions under which that activity takes place, then hold those conditions in place for decades. Today's design decisions set the range of options available to the next generation.

That responsibility is proportionate to the size of the sector, as set out in the Global Status Report for Buildings and Construction 2025-2026, published by UNEP and the Global Alliance for Buildings and Construction in May 2026. Inger Andersen, Executive Director of UNEP, stated that buildings can either lock in climate risks or deliver safer, healthier and more affordable living conditions. The report expects around half of the buildings that will exist in 2050 to be built or renovated between now and then.

Whether new build or retrofit, the envelope, the plant and the use of the site are settled once the work is complete, and are not easily changed for the decades that follow. Half of the buildings standing in 2050 are expected to go through that work between now and then. The performance written into today's drawings is the performance those buildings will have in 2050.

Three proposals.

Draw the route map for one building. Among water, energy, urban habitability, health and conditions of work, select the items that bear on that asset and draw a line from the change in climate through to what happens to its occupants and workers. Wherever the line cannot be drawn is where the next data collection begins.

Fix the numbers that trigger the work. What inundation depth, what run of extreme heat days, what duration of power loss starts which job. Deciding the conditions in advance beats relitigating a retrofit every year, and the work does not start late. Begin the discussion of retreat and change of use before a crisis forces it.

Pool the recording format across the industry. The record does not accumulate because no shared format exists for what to record and at what level of detail. The information sits in different hands: those preparing technical due diligence reports, appraisers, asset managers, lenders, insurers, and the operators who run the facilities.

Carbon that was not cut turns into a burden on society, and comes to rest on buildings.

GOYOH Inc. provides a platform that connects local regeneration with investment and lending, with social impact as the common axis. Our role is to generate social value from buildings and, by connecting neighbourhoods and the people who use them with investment and finance, to keep that value circulating and widening.

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