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不動産運用会社（投資・運用）Investors & asset managers
投資家、アセットマネージャー、J-REIT、住宅オーナーInvestors, asset managers, J-REITs and residential owners
「この物件のどこが弱く、何から直せば収益と資産価値に効くのか」“Where is this building weak, and what do we fix first to move income and value?”
設備の性能、運営の効果、ESGの要素を解析し、手薄な領域を特定して改善案まで出します。実行後の効果もモニタリングします。We analyse plant performance, operating effect and ESG factors, find the thin areas and propose what to change. The effect of what you do is then monitored.
ValueDriver を見るSee ValueDriver「保有資産が環境・経済・社会に与えている影響を、どう最適化し投資家に示すか」“How do we improve what our assets do to the environment, the economy and people, and show it to investors?”
地域・利用者・建物の3つの視点から、世界中の物件と同一基準で比較できる形にします。リターンとリスクと並べて置ける形になります。Read from three views, the area, its users and the building, on a standard that compares with assets anywhere, and set beside return and risk.
REAL IMPACTs を見るSee REAL IMPACTs「GHG排出量や、省エネ施策、社会的な取り組みを、別々の仕組みで回していないか」“Are emissions, energy measures and community work each running on their own system?”
オフィス・商業施設・ホテル向けのESG運用管理プラットフォーム。テナントとのやり取りから排出量の追跡までを一本化します。An ESG management platform for offices, retail and hotels. Everything from tenant engagement to emissions tracking sits in one place.
EaSyGo を見るSee EaSyGo「居住者との接点を、物件横断でどう運営に活かすか」“How do we put resident contact to work across the whole portfolio?”
居住者ポータル、アンケート、サステナビリティのキャンペーンを物件横断で管理。専有部を含む電力・廃棄物のデータまで取得します。Resident portal, surveys and sustainability campaigns managed across buildings, down to in-unit electricity and waste data.
ResiGo・EnerSyGo を見るSee ResiGo & EnerSyGo不動産運用会社（組成・資金調達）Fund formation & fundraising
ファンドの組成、投資家からの調達Forming funds and raising from investors
「サステナビリティ価値を、資金調達にどう使える形にするか」“How do we turn sustainability value into something a lender or an investor can act on?”
サステナビリティ性能や社会的インパクトと経済性の向上に連動した資金調達の評価指標、そしてグローバルの機関投資家に向けた戦略づくりをお手伝いします。We work with you on the metrics that tie finance to sustainability performance, social impact and economics, and on the strategy for approaching global institutions.
キャピタルソリューションを見るSee capital solutions「社会的インパクトやサステナビリティをテーマに掲げたファンドを、どう設計し、どう運用するか」“How do we design a fund around social impact or sustainability, and then actually run it?”
テーマの設計から組成、運用まで。測定の枠組みを投資方針とKPIに最初から織り込みます。From designing the theme through formation and into management, with the measurement framework built into the investment policy and KPIs from the start.
キャピタルソリューションを見るSee capital solutionsデベロッパーDevelopers
開発・再開発を手がける企業Companies building and redeveloping
「この開発が地域の課題のどこに効くのか。竣工後にどう証明するのか」“Which of the district's problems does this development answer, and how do we prove it once it opens?”
地域の課題と強みを捉え、施設の取り組みと利用者の反応を重ねて、要件に組み込む項目を決めます。行政にも投資家にも社会的効果を説明できる枠組みに整え、竣工後は同じ枠組みで測り直します。We read the district's problems and strengths, lay the scheme's measures and user response over them, and settle what goes into the brief. The result explains the social effect to a planning authority or an investor, and the same frame measures the building once it opens.
REAL IMPACTs を見るSee REAL IMPACTs「開発の社会的な意味を、投資家にどう伝えるか」“How do we put the social case for this development in front of investors?”
測定された地区のインパクトを、ファンド組成や調達の場で使える指標に組み立てます。Measured district impact, built into metrics that hold up in fund formation and fundraising.
キャピタルソリューションを見るSee capital solutions「竣工後の地区運営が、地域に何を残しているのか」“What is the district producing now that it is open and being run?”
公開空地の使われ方、地域との協働、来街者や就業者の反応。施設と地域の層で、竣工後も同じ枠組みで測り続けます。How the public space is used, work done with the neighbourhood, and how visitors and workers respond. Measured at the facility and district layers, on the same frame, year after year.
開発・再開発を見るSee development & districts交通事業者・交通拠点の運営者Transport operators & hub owners
鉄道、空港、バスターミナル。駅・拠点とその周辺の開発・運営Railways, airports and bus terminals: the hub and the area around it
「駅や空港の開発が、その周辺と沿線に何をもたらしたのか」“What has the development at the station or airport done for the area and the corridor around it?”
テナント、施設、地域、回遊圏、グループの5つの層で測ります。世界の主要都市の駅周辺開発も、東京と同じ基準で読んでいます。Measured across five rings: occupiers, the facility, the district, the catchment and the group. Station developments in major cities elsewhere are read on the same standard we apply in Tokyo.
開発・再開発を見るSee development & districts「保有する駅ビルや空港施設は、市場のどこにいるのか」“Where do our station buildings and airport facilities sit in the market?”
16のカテゴリーで解析し、同一市場内での位置と、課題と機会を示します。Analysed on sixteen categories, with where each building sits in its market and what it could improve.
ValueDriver を見るSee ValueDriver不動産管理会社（PM）Property managers
建物の運営・管理を担う会社Companies running and managing buildings
「設備と運営のどこに手を入れれば、利用者の反応と収益が動くのか」“Where in the plant and the daily operation does a change move user response and income?”
設備・表示・運用の改善を一体で提案し、実行後の効果をモニタリングします。Equipment, disclosure and operating changes proposed together, with the effect monitored afterwards.
ValueDriver を見るSee ValueDriver「運用会社から来るGRESBやサステナビリティ施策の依頼に、どこまで手をかけるか」“How much work do the GRESB and sustainability requests from the asset manager take?”
GRESBやサステナビリティ施策で求められるデータの収集、テナントとの連携、排出量や省エネ施策の追跡を、ひとつのプラットフォームで回します。物件ごとに個別に対応する手間を減らせます。The data GRESB and sustainability programmes call for, tenant engagement, and the tracking of emissions and energy measures, all run on one platform instead of building-by-building.
EaSyGo を見るSee EaSyGo「居住者の声と使用量を、日々の運営にどう戻すか」“How do resident feedback and consumption data feed back into daily operation?”
居住者ポータルとアンケート、専有部を含む電力・廃棄物のデータ。脱炭素目標を居住者と共有し、改善を促します。Resident portal and surveys, with in-unit electricity and waste data. Decarbonisation targets are shared with the people who live there.
ResiGo・EnerSyGo を見るSee ResiGo & EnerSyGo金融機関（不動産レンダー）Lenders
不動産に融資・投資する金融機関Banks lending to and investing in real estate
「建物への関与が地域に何をもたらしたかを、数値でどう説明するか」“How do we put a number on what our lending did for the district?”
建物への改善が地域の雇用や消費に回ったところまでを数値で示し、投融資の判断材料にできます。三菱UFJ銀行と国内初の投融資フレームワークで連携しています。Improvements to a building reach local jobs and spending, and we put a number on how far they reach, so it can sit in an underwriting file. Working with MUFG Bank on the first framework of its kind in Japan.
ユースケースを見るSee the use case「担保となる物件に、どんなリスクと改善余地があるか」“What risk and what headroom sit in the asset behind the loan?”
座礁資産リスクの削減と、サステナビリティファイナンスにつながる指標。脱炭素移行リスクの国際基準に、代表の伊藤がアジア太平洋地域の諮問委員として個人の立場で関与しています。Metrics that speak to stranding risk and to sustainability-linked finance. Our founder sits on the Asia-Pacific advisory committee of the international standard for transition risk, in a personal capacity.
ValueDriver を見るSee ValueDriverビルの入居企業（テナント）Occupiers
建物に入居する企業（CRE、総務、サステナビリティ担当）Companies occupying buildings — CRE, workplace and sustainability teams
「この建物は自社の要件を満たすか。各市場をどう比較するか」“Does this building meet our requirements, and how do we compare one market with another?”
建物が提供する価値と、自社が求める要件の整合度をスコア化し、不足している要件を一覧で示します。What the building offers is scored against what you require, and whatever is missing is listed.
テナント向けを見るSee it from the occupier's side「入居している場所が、地域と自社の従業員に何をもたらしているか」“What does the place we occupy do for the district, and for our own people?”
利用者と従業員の反応（満足度、定着、健康と安全、働くことの質）を、地域と建物のデータと重ねて捉えます。User and employee response — satisfaction, retention, health and safety, quality of work — read together with district and building data.
REAL IMPACTs を見るSee REAL IMPACTs「足りない要件を、貸主とどう交渉し、どう進めるか」“How do we take the unmet requirements to the landlord and get them moving?”
満たしていない項目を、自社で打てる手、オーナーと進める手、契約改定が必要な手に分けます。双方が同じ基準で状況を確認できるため、賃貸借契約の更新や改修の相談に持ち込めます。What the building fails to meet is sorted into what you can do yourself, what needs the landlord, and what needs a lease change. Both sides work from the same standard, so it can go into a renewal or a retrofit discussion.
テナント向けを見るSee it from the occupier’s side不動産仲介会社Brokers & tenant reps
リーシング、テナントレップLeasing agents and tenant representatives
「この物件に合う企業はどこか。この企業に合う物件はどれか」“Which company fits this building, and which building fits this company?”
建物のサステナビリティ性能とテナント要件の整合度から、マッチングの根拠をつくります。不足要件と改善策も一覧になります。Building performance set against occupier requirements gives you the grounds for the match, with the gaps and the fixes listed.
テナント向けを見るSee it from the occupier's side設備・運営ソリューション提供者Solution providers
設備・技術・サービスを提供する企業、スタートアップCompanies and start-ups supplying equipment, technology or services
「提案が現場で止まってしまう。投資を決める人にどう届けるか」“Our proposals stop at the front line. How do they reach the people who approve the investment?”
経済性、サステナビリティ効果、社会的インパクト、ユーザー体験価値の4つに、テナントからの必要性と他物件との比較を添えて定量化し、オーナー・投資家・テナントへ直接届けます。Economics, sustainability effect, social impact and user experience, quantified and set alongside tenant demand and comparison with other buildings, then put in front of owners, investors and occupiers.
Solution Hub を見るSee Solution Hub「どのビルに、いつ提案すべきか」“Which buildings, and when?”
建物の側からは、16カテゴリー評価での位置、認証、規模と築年、オーナー属性。テナントの側からは、求める要件と物件性能との差。両方から候補を絞り込めます。From the building side: where it stands on the sixteen categories, its certifications, size, age and owner profile. From the occupier side: the gap between what tenants require and what the building delivers.
Solution Hub を見るSee Solution Hub「導入でどれだけ変わったかを、自社の説明以外でどう示すか」“How do we show what our installation changed, without it being our own claim?”
導入の前と後を同じ基準で測り、サステナビリティ効果と経済性の両面で示します。自社の試算ではなく第三者の解析として渡せます。The site is measured before and after on the same standard, on both sustainability effect and economics, so what you hand over is third-party analysis rather than your own estimate.
Solution Hub を見るSee Solution Hub「オーナーに、なぜ今それが必要かをどう説明するか」“How do we explain to an owner why this is needed now?”
入居企業やテナント候補が掲げている要件のデータから、その建物で求められている項目を示せます。技術の説明に需要の裏づけが付きます。Data on what occupiers and prospective tenants require shows which items that building is being asked for, so the technical case carries evidence of demand.
Solution Hub を見るSee Solution HubESGコンサルティング・不動産鑑定Consultants & valuers
分析・評価・助言を提供する専門家Professionals providing analysis, valuation and advice
「自社の分析・鑑定・助言の裏づけを、どこから取るか」“Where does the evidence behind your analysis, valuation or advice come from?”
同一基準で読んだ各市場のデータと、物件単位の解析結果。自社の成果物に組み込める形で使えます。Market data read on one standard, plus asset-level analysis, in a form you can build into your own work.
ValueDriver を見るSee ValueDriver「物件が置かれた地域の文脈を、どう比較可能な形で捉えるか」“How do you read the district around an asset in a way that compares?”
地域・利用者・建物の3系統のデータ。助言や評価の前提として使えます。Area, user and building data, as the ground under your advice or your valuation.
REAL IMPACTs を見るSee REAL IMPACTs地域で活動される団体Community organisations
福祉事業者、NPO、地域の生産者、専門職の個人、大学のゼミWelfare organisations, NPOs, local producers, individual professionals and university seminars
「活動を知ってもらい、声をかけられる先をどう持つか」“How does your work get known, and who do you approach?”
登録・掲載・手数料は無料。法人格や実績は問いません。ビルのオーナー、運営会社、テナントへ直接つなぎます。Listing is free and open, with no requirement for legal status or track record. We connect you directly to building owners, managers and occupiers.
Community Hub へGo to Community Hub学術機関・研究機関Universities & research institutes
大学、研究センターUniversities and research centres
「ESGインパクトの評価手法を、実データで検証したい」“We want to test methods for assessing ESG impact against real data.”
九州大学都市研究センターと、ESGインパクトの評価手法について共同研究を行っています。物件のデータと、地域・利用者のデータを研究にお使いいただけます。We run joint research with the Urban Institute at Kyushu University on methods for assessing ESG impact. Property data, together with area and user data, is available for research use.
実績を見るSee the track record行政・公共セクターGovernment & public sector
自治体、公共団体Municipalities and public bodies
「脱炭素やウェルビーイングを、計画のどの指標に落とすか」“Which indicators in the plan should carry decarbonisation and wellbeing?”
エリア単位で社会的インパクトKPIと地域課題を定量化し、計画策定や脱炭素ロードマップの指標にします。東京都の認定により、随意契約での導入が可能です。Impact KPIs and local challenges quantified at district level, as the indicators behind a plan or a decarbonisation roadmap. Tokyo Metropolitan Government accreditation allows procurement without tender.
行政向けを見るSee the public-sector section「庁舎や学校、図書館の改修や運営の見直しに、どれだけの効果があったか」“What did the work on the civic hall, the school or the library actually achieve?”
着手前に現況を測り、実施後に同じ枠組みで測り直します。議会や住民への説明、次年度の予算要求の材料になります。The area is measured before the programme and again on the same frame afterwards, as material for a council, for residents, or for next year’s budget.
行政向けを見るSee the public-sector section「再開発や大規模開発が、周辺の地域に何をもたらしたか」“What has the redevelopment done for the district around it?”
中心となる施設に ValueDriver を適用し、エリアのKPIと同じ基準でつなぎます。敷地の外に生じた効果まで含めて見られます。ValueDriver applied to the anchor facility and tied to the area KPIs on one standard, so the effect beyond the site line is visible too.
行政向けを見るSee the public-sector section「このエリアの強みを、企業や投資家にどう示すか」“How do we show what this area offers to companies and investors?”
国際都市間のベンチマーク比較で、エリアの立ち位置と強みを示します。企業誘致、MICE、人材の誘致で示す材料になります。Benchmarked against other cities, so the area’s standing and its strengths are visible, as material for attracting companies, MICE and talent.
行政向けを見るSee the public-sector sectionオフィスOffice
大規模・中小のオフィスビルLarge and mid-sized office buildings
「テナントに選ばれ続けるビルか。何から直すべきか」“Will occupiers keep choosing this building, and what do we fix first?”
設備・運営・ESGを解析し、テナント要件とのギャップと改善策を出します。市場やエリアの中での位置づけも分かります。Plant, operation and ESG analysed against occupier requirements, with the gaps, the fixes, and where the building sits in its market.
ValueDriver を見るSee ValueDriver「テナントとの接点と排出量を、どこで一本化するか」“Where do tenant contact and emissions tracking come together?”
テナントエンゲージメントから排出量の追跡までを一元管理します。Everything from tenant engagement to emissions tracking in one platform.
EaSyGo を見るSee EaSyGo「このビルが街に何をもたらしているか」“What does this building give the streets around it?”
地域・利用者・建物の3系統を重ね、建物から地域へ広がる影響を捉えます。Area, user and building data laid together to catch what spreads from the building into the district.
REAL IMPACTs を見るSee REAL IMPACTs賃貸住宅Rental housing
賃貸マンション、住宅ポートフォリオRental apartments and residential portfolios
「居住者との接点を、物件横断でどう運営に活かすか」“How do we put resident contact to work across the portfolio?”
居住者ポータル、アンケート、サステナビリティのキャンペーンを物件横断で管理し、専有部を含む電力・廃棄物のデータまで取得します。Resident portal, surveys and sustainability campaigns across buildings, down to in-unit electricity and waste data.
ResiGo・EnerSyGo を見るSee ResiGo & EnerSyGo「住まいが地域に何をもたらしているかを、どう測るか」“How do we measure what these homes give the area around them?”
地域の課題と居住者の反応を重ね、住まいが地域に生んでいる価値を追跡します。District challenges and resident response read together, tracking the value the homes create.
REAL IMPACTs を見るSee REAL IMPACTs商業施設Retail
商業施設、専門店ビルShopping centres and retail buildings
「この施設の環境・社会面は、どの水準にあるのか」“Where does this asset stand environmentally and socially?”
オフィスと同じ基準で解析し、不足要件と改善策を出します。Analysed on the same standard as offices, with the gaps and the fixes.
ValueDriver を見るSee ValueDriver「テナントとの接点と排出量を、どこで一本化するか」“Where do tenant contact and emissions tracking come together?”
テナントエンゲージメントから排出量の追跡までを一元管理します。Everything from tenant engagement to emissions tracking in one platform.
EaSyGo を見るSee EaSyGo「この施設が地域にもたらしているものを、どう数字にするか」“How do we put a number on what this place gives the area?”
来街者と利用者の反応を地域課題と重ね、施設から地域への波及を測ります。Footfall and user response read against district challenges, measuring what spreads outward.
REAL IMPACTs を見るSee REAL IMPACTsホテルHotel
宿泊施設Accommodation
「宿泊施設としての環境・社会面は、どの水準にあるのか」“Where does this hotel stand environmentally and socially?”
オフィスと同じ基準で解析し、不足要件と改善策を出します。Analysed on the same standard as offices, with the gaps and the fixes.
ValueDriver を見るSee ValueDriver「テナントとの接点と排出量を、どこで一本化するか」“Where do tenant contact and emissions tracking come together?”
テナントエンゲージメントから排出量の追跡までを一元管理します。Everything from tenant engagement to emissions tracking in one platform.
EaSyGo を見るSee EaSyGo「稼働と評判の裏側にある、環境と地域への影響をどう示すか」“Behind occupancy and reputation, how do we show the effect on the environment and the area?”
施設の環境負荷と、地域の雇用や観光への波及を含めて測ります。Environmental load together with what it does for local employment and tourism.
REAL IMPACTs を見るSee REAL IMPACTsリゾートResort
リゾート施設Resort facilities
「自然環境と地域経済への影響を、どう測って示すか」“How do we measure and show the effect on nature and the local economy?”
自然環境と地域経済への影響を含めて測ります。Measured with the natural environment and the local economy included.
REAL IMPACTs を見るSee REAL IMPACTs物流施設Logistics
物流倉庫、配送センターWarehouses and distribution centres
「脱炭素と働く環境の両面で、施設はどの水準にあるのか」“On decarbonisation and on working conditions, where does this facility stand?”
オフィスと同じ基準で解析し、不足要件と改善策を出します。Analysed on the same standard as offices, with the gaps and the fixes.
ValueDriver を見るSee ValueDriver「施設が地域の雇用と経済に与えている影響を、どう示すか」“How do we show what the facility does for local jobs and the local economy?”
地域経済への還流と雇用の質を含めて測ります。Measured with circulation into the local economy and the quality of the jobs included.
REAL IMPACTs を見るSee REAL IMPACTs複合施設Mixed-use facility
オフィス・商業・住宅が同居する施設Offices, retail and homes in one complex
「用途をまたいだ価値を、ひとつの基準でどう束ねるか」“How does value across different uses come onto a single standard?”
用途ごとに分断されがちな評価を、施設全体でひとつの基準にまとめます。Assessment that usually splits by use is brought together for the whole complex.
REAL IMPACTs を見るSee REAL IMPACTs駅・空港Station & airport
駅ビル、空港施設Station buildings and airport facilities
「人が集まる場所が、周辺に何を生んでいるかをどう示すか」“How do we show what a place people pass through generates around it?”
施設から周辺の回遊圏へ広がる影響を測ります。Measuring what spreads from the facility into the area people move through.
REAL IMPACTs を見るSee REAL IMPACTsスタジアム・アリーナStadium & arena
スタジアム、アリーナStadiums and arenas
「大規模施設が地域にもたらすものを、どう可視化するか」“How do we make visible what a large venue gives its district?”
イベント時と平常時の両方で、地域への影響を測ります。Measured both on event days and on ordinary ones.
REAL IMPACTs を見るSee REAL IMPACTs複合開発Mixed-use development
大規模複合開発、TODLarge mixed-use schemes and TOD
「地区全体のインパクトを、個別の建物と同じ基準でどう示すか」“How does a whole district get measured on the same standard as a single building?”
エリアのKPIと中心施設の取り組みを連動させ、他地区と比較できる形で残します。District KPIs linked to what the anchor facilities do, in a form that compares with other districts.
REAL IMPACTs を見るSee REAL IMPACTs再開発Redevelopment
市街地再開発Urban redevelopment
「再開発の前と後で、地域に何が変わったかをどう測るか」“How do we measure what changed in the area between before and after?”
着手前の現況と竣工後を同一基準で測り、変化そのものを示します。The site before work and the scheme after completion, measured on one standard, so the change itself is visible.
REAL IMPACTs を見るSee REAL IMPACTsスマートシティSmart city
スマートシティ、都市開発Smart cities and urban development
「都市規模の取り組みの成果を、どう証明するか」“How is the result of something done at city scale proved?”
都市スケールでの測定と、都市間のベンチマーク比較。HICity での実績がそのまま参照になります。Measurement at city scale and benchmarking between cities. The work at HICity is the reference.
REAL IMPACTs を見るSee REAL IMPACTs扱う領域から、関係するセクションへ移動できます。Jump to the section that covers what you are after.
Five services cover the chain from the data a building generates through to a financing decision: engagement with the people who use it, analysis of the building itself, residential portfolios, metered energy and water, and the impact layer that ties them to asset value. Each one is there either to lower risk or to raise value.
建物が生むデータから投融資の判断までを、5つのサービスでカバーします。建物を使う人との接点、建物そのものの解析、住宅ポートフォリオ、水光熱の実測、そしてそれらを資産価値につなぐインパクトの層。それぞれが、リスクを下げるためか、価値を上げるためにあります。
Where the rest sits. Solution Hub and Community Hub run as functions of ValueDriver, connecting a building to suppliers and to the groups active around it. Fund formation and fundraising are advisory work rather than a product, and sit alongside the platform.
そのほかの位置づけ。Solution Hub と Community Hub は、ValueDriver の機能として動きます。建物をソリューション提供者や地域の団体につなぐ部分です。ファンドの組成と資金調達は、プロダクトではなくコンサルティングとしてプラットフォームの外側でお受けしています。
建物を、16のカテゴリーで解析する。A building, analysed on sixteen categories.
Any building, read on sixteen categories — energy and climate risk through to well-being and community. It shows the gap between what the building offers and what tenants, investors and the district require, what to change to close it, and where the building sits among 75 cities in 24 countries.
あらゆる建物を16のカテゴリーで解析します。エネルギーや気候リスクから、ウェルビーイング、地域まで。建物が提供する価値と、テナント・投資家・地域が求める要件とのギャップ、それを埋めるために何を変えるか、そして24カ国75都市の中での位置づけを示します。
ValueDriver の画面。左が1棟のレポート、右が候補を探すマップ。表示はサンプル物件です。Two ValueDriver screens: a single building’s report on the left, the map you search candidates on at the right. Sample property shown.
Sample data. Teal = value protected · Pink = value created.
サンプルデータ。ティール＝守る価値・ピンク＝創る価値。
ValueDriver の詳細ページへMore on ValueDriver
サステナビリティが資産価値にどう効くのか。採点した状態がどう見えるのかをご覧ください。
グローバルマップの操作。24カ国75都市を同一基準で扱うため、ロンドンの物件と東京の物件が同じように読めます。
Why social performance is the side that creates value, and what it looks like once scored.
The global map in use: one standard across 75 cities in 24 countries, so a London asset and a Tokyo asset read the same way.
Occupiers use the same analysis to judge a building against their own requirements. That use of it is set out in For occupiers.
テナント企業は同じ解析を、入居先が自社の要件を満たすかの判断に使います。その使い方はテナント向けにまとめています。
建物・地域・利用者の3系統から、インパクトを定量化する。Impact quantified from three sources: the building, the district and its users.
REAL IMPACTs shows what a building does for the people and the district around it, and how it moves income and asset value. Environmental, economic and social impact, quantified on a standard built for real estate, and comparable with assets anywhere in the world.
建物が周囲の人と地域に何をしているか、そしてそれが収益と資産価値にどう効くかを示します。環境・経済・社会へのインパクトを不動産固有の基準で定量化し、世界中の物件と同一基準で比較できます。
Impact is how you raise the return and lower the risk.
インパクトは、リターンを上げ、リスクを下げるための手段です。
Social performance raises the return: rent, occupancy, retention, NOI. Environmental performance lowers the risk: stranding, transition exposure, financing terms.
社会パフォーマンスがリターンを上げます。賃料、稼働率、リテンション、NOI。環境パフォーマンスがリスクを下げます。座礁リスク、移行リスク、投融資条件。
See the asset's ESG value and where it sits globally.
物件のESG価値と、世界でのポジションを把握します。
Quantify the local challenges the property actually faces.
物件が実際に向き合う地域課題を定量化します。
Identify the material themes and the actions worth taking.
注力すべきマテリアリティと、取るべき施策を特定します。
Test how KPIs actually drive financial performance, then optimise.
KPIが財務パフォーマンスをどう動かすかを検証し、最適化します。
The REAL IMPACTs dashboard. Sample data shown.
REAL IMPACTs のダッシュボード。表示はサンプルデータ。
Primary data collected and structured from three views: the area, its users and the building.
地域・利用者・建物の3つの視点から一次データを集め、構造化します。
The REAL IMPACTs Triadic Approach. It overlays the three streams on one foundation, so local challenges, the user voice and building conditions are read together. Where they overlap is the priority gap: the one improvement worth funding first.
REAL IMPACTs Triadic Approach。地域課題・利用者の声・建物の現状をひとつの基盤上で重ねます。3つが同時に指している項目が、最初に投資すべき改善点です。
Area findings, the user voice and building conditions all land here, and what comes out is a proposed action, including the CAPEX or OPEX measure to fund. Multivariate analysis identifies which initiatives significantly move NOI, occupancy and rent.
地域の解析結果、利用者の声、建物の状態がここに集約され、出てくるのは打つべき施策、すなわち投資すべき CAPEX または OPEX です。多次元分析により、どの取り組みが NOI・稼働率・賃料を有意に動かしているかを特定します。
Quantified at building → community → city scale. Run as a service, not a one-off report: quarterly monitoring, with an annual correlation analysis against financial performance.
建物 → コミュニティ → 都市の3スケールで定量化します。単発のレポートではなく運用サービスとして、四半期ごとのモニタリングと、年1回の財務パフォーマンスとの連関性分析を実施します。
What we measure is mapped to the criteria of: GRESB · ISSB · TCFD · TNFD · SASB · GRI · SFDR · EU Taxonomy · CRREM decarbonisation pathways · UNEP FI Impact Radar · Impact Frontiers · IRIS+ · SDGs. Certifications include LEED, WELL, BREEAM and CASBEE. How far the mapping goes differs from standard to standard.
測定項目は、次の基準の項目と対応づけています：GRESB ・ ISSB ・ TCFD ・ TNFD ・ SASB ・ GRI ・ SFDR ・ EUタクソノミー ・ CRREM 脱炭素パスウェイ ・ UNEP FI インパクトレーダー ・ Impact Frontiers ・ IRIS+ ・ SDGs。建物認証は LEED、WELL、BREEAM、CASBEE 等。対応の範囲は基準によって異なります。
A scheme is read across five rings on one standard: the companies that occupy it, the facility itself, the district around it, the catchment people move through, and the group or rail corridor that holds it all. The same figures then answer a planning authority, a local community and an investment committee.
開発を5つの層で、同一の基準で読みます。入居する企業、施設そのもの、周辺の地域、人が回遊する圏域、そしてそれらを保有するグループや沿線。同じ数値で、行政にも、地域にも、投資委員会にも説明できます。
Occupiers, the facility, the district, the catchment, the group. Each ring is measured on the same categories, so an effect that appears in one can be traced into the next — footfall into local spend, a shared amenity into retention, a public space into the district’s standing.
テナント、施設、地域、回遊圏、グループ。どの層も同じカテゴリーで測るため、ある層に現れた効果を次の層まで追えます。来街者数が地域の消費に、共用アメニティが定着率に、公開空地が地域の評価にどうつながったか。
The mix of uses, which occupiers you take, shared and publicly open space, disaster and environmental performance. How it will be operated, procurement standards, who is hired and retained. All of it is set long before completion. We come in at the brief and show how each choice lands across the five rings.
用途の構成、テナント編成、共用部と公開空地、防災と環境性能。運営体制と委託条件、調達先の基準、人材の育成と定着。いずれも竣工のはるか前に決まります。要件設計の段階から関わり、それぞれが5つの層にどう効くかを示します。
Measure the site and the district as they are now, and the same measurement after completion shows the change itself. Without a baseline, the same works only ever support “it has been renewed”.
着手前の現況を測っておけば、竣工後に同じ基準で測り直すことで、変化そのものを示せます。基準値がないと、同じ工事をしても「新しくなった」以上のことが言えません。
At a station district the same organisation often develops, owns and runs the place, and an area management body runs what happens between the buildings. Both are measured on one standard: the station, the buildings around it and the catchment. Station developments in major cities elsewhere are read on the same standard we apply in Tokyo.
駅周辺では、開発も所有も運営も同じ事業者が担うことが多く、建物と建物のあいだはエリアマネジメント団体が動かしています。駅、周辺の建物、回遊圏を、ひとつの基準で測ります。世界の主要都市の駅周辺開発も、東京と同じ基準で読んでいます。
Three services run inside the building every day: contact with tenants and residents, what the meters say, and what it adds up to in emissions. Because each one is used in daily operation, primary data accumulates without anyone filling in a form — and that is what ValueDriver and REAL IMPACTs read.
建物の中で毎日動く3つのサービスです。テナントや居住者との接点、メーターが示す使用量、それが積み上がった排出量。いずれも日常の業務で使われるため、一次データが記入作業なしで貯まります。ValueDriver と REAL IMPACTs が読むのは、このデータです。
The ESG management platform for non-residential assets. A tenant portal, satisfaction surveys, programmes and rewards for the people who work in the building, and GHG tracking, all in one place.
非住宅アセットのESG運用管理プラットフォームです。テナント向けポータル、満足度サーベイ、テナントワーカー向けのプログラムとリワード、そしてGHG排出量のトラッキングをひとつの場所に。
A resident portal, surveys and sustainability campaigns, managed across buildings rather than one at a time. We run the surveys as a third party, from design through distribution, collection and incentives. Satisfaction and retention line up on one standard even where several managers are involved.
居住者ポータル、アンケート、サステナビリティのキャンペーンを、1棟ごとではなく物件横断で管理します。サーベイは設計から配信、回収、謝礼の運営まで当社が第三者として実施します。管理会社が複数に分かれていても、満足度と定着率が同じ基準で並びます。
No capex, no hardware, no site visit. Whole-building electricity, water and heat are read monthly, electricity through the grid operator's smart meters, and earlier years can often be pulled in too, so you start with a trend rather than a first data point. Output goes to GRESB and CRREM, or to Measurabl, Deepki and Cambio if you already run one of those.
設備投資ゼロ、機器の設置なし、現地への立入なし。建物全体の電力・水道・熱の使用量を月次で取得します。電力は送配電事業者のスマートメーター経由です。条件により過去分も遡れるので、最初の1点ではなく推移から始められます。出力先は GRESB と CRREM、すでに Measurabl・Deepki・Cambio をお使いならその形式でも出せます。
ResiGo。ポートフォリオ全体の会員数、満足度、NPS、物件別の登録率。表示はデモデータです。
ResiGo. Portfolio-level membership, satisfaction, NPS and registration by building. Demo data shown.
EnerSyGo。建物全体の月次使用量が前年と並び、共用部の実績を入れると専有部が算出されます。表示はデモデータです。
EnerSyGo. Whole-building monthly consumption against the prior year; enter the common-area figure and the leased area is derived. Demo data shown.
One chain, not three tools. What is collected here is scored by ValueDriver and quantified by REAL IMPACTs. Nothing has to be re-entered, and nothing is measured twice.
ここで集まったデータは、ValueDriver の採点と REAL IMPACTs の定量化にそのまま使われます。入力し直す必要はなく、同じものを二度測ることもありません。
EaSyGo の詳細More on EaSyGo ResiGo の詳細More on ResiGo EnerSyGo の詳細More on EnerSyGo
ここまでで、ご自身に近い内容は見つかりましたか。 Found the part that applies to you?
物件1件を対象にしたサンプルレポートや、プラットフォームのご説明を、30分でお出しします。 A sample report on one of your assets, or a walk-through of the platform. Thirty minutes is enough.
ミーティングを依頼 Request a meetingThe same analysis owners run on their assets, read from your side: your own commitments first, the building second. What the building fails to meet comes out as a list.
オーナーが自分の物件に対して行っている解析を、借りる側から読みます。先に自社が掲げた目標、次に建物。満たしていない項目が一覧になって出ます。
下記はサンプル画面のイメージです（数値はすべてサンプルです）。The screen below is an illustration. All figures are samples.
The building is read against your own published targets rather than a generic checklist. You see what it fails to meet before you sign, in time to take it up with the landlord.
一般的なチェックリストではなく、自社が掲げた目標を要件として建物を読みます。満たしていない項目が分かるので、入居前に貸主と改善を相談できます。
Buildings in 75 cities across 24 countries are read on the same categories, so a candidate in one city can be compared with a candidate in another without translating two different local rating systems in your head.
24カ国75都市の建物を同じカテゴリーで読んでいます。ある都市の候補と別の都市の候補を、それぞれの国の評価制度を頭の中で読み替えずに比較できます。
Satisfaction, retention, health and safety, the quality of the work itself — your people's response, read together with building and district data. It is also what you can disclose about the place you occupy.
満足度、定着、健康と安全、働くことの質。従業員の反応を、建物と地域のデータと重ねて捉えます。入居している場所について自社が開示できる材料にもなります。
いま 本社目標の Scope 2 を減らしたいが、入居ビルの状況が分からず、オーナーへの依頼も具体化できない。
その後 すぐ打てる手、オーナーと進める打ち手、契約改定が必要な打ち手に整理され、協議が始まる。
Now You need to cut Scope 2 against a head-office target, but you cannot see the building well enough to ask the landlord for anything specific.
After The moves sort into three: what you can do now, what needs the landlord, and what needs a lease change.
いま 「働きやすいオフィス」と言われても、何が魅力で何が足りないのかを応募者にも社員にも説明できない。
その後 ウェルビーイングや多様性の強みは社内外に発信し、足りない点は改善計画として示せる。
Now The office is described as a good place to work, but you cannot say to a candidate what is good about it or what is missing.
After Strengths in wellbeing and diversity are something you can publish; gaps become a plan.
いま 移転を検討しているが、家賃と立地以外に比較の基準がなく、候補ビルを並べられない。
その後 現入居ビルと候補ビルを自社の要件で比較し、改善で到達できる水準まで含めて見える。
Now You are looking at a move, but beyond rent and location there is nothing to compare the candidates on.
After Your current building and the candidates are compared on your own requirements, including what each could reach with improvement.
いま 国やビルによってデータの項目も形式も違い、拠点を同じ基準で比べられない。
その後 自社のESG要件を一度定義すれば、全拠点を同じ基準で横並びに比較でき、優先すべき拠点が決まる。
Now Data differs by country and by building, so the sites cannot be set side by side.
After Define your ESG requirements once and every site is scored the same way, which decides where to start.
For brokers and tenant reps: read in the other direction, the same data names companies. Which firms are asking for the requirements this building already meets — not a broadcast, but a specific list with the reason attached. The gaps and what it would cost to close them come out at the same time.
仲介・テナントレップの皆様へ。同じデータを逆から読むと、企業を名指しで出せます。この建物が既に満たしている要件を求めているのはどこか。一斉発信ではなく、理由のついた具体的なリストになります。残ったギャップと、それを埋める投資額も同時に出ます。
Three things stop a good solution from being adopted: it never reaches the decision-maker, its value isn’t in investment language, and there’s no way to see which buildings need it.
優れたソリューションが採用されない理由は3つ。意思決定者に届かない、価値が投資の言葉になっていない、どの建物に必要かが見えない。
1つのプラットフォームに、投資・運営・利用の意思決定者とソリューションが集まります。Decision-makers on investment, operation and use meet solutions on a single platform.
Owners, asset managers, investors and occupiers are already on the platform. Your solution is put in front of them there, rather than left at the facilities desk to be passed upward.
オーナー、アセットマネージャー、投資家、テナント企業が、すでにプラットフォーム上にいます。現場の窓口に預けて上がるのを待つのではなく、その場で提示します。
The technical explanation goes out with six things attached: payback, demand from tenants, sustainability effect, social impact, user experience, and how the building compares with others. That is what an owner needs in order to approve the spend.
技術の説明に、6つを添えて渡します。経済性、テナントからの必要性、サステナビリティ効果、社会的インパクト、ユーザー体験価値、他物件との比較。オーナーが投資を判断するために必要なものです。
Where a building stands against others in the same market on the sixteen categories. Which certifications it holds. Its size and age. The owner’s profile and what that obliges them to disclose.
16カテゴリー評価における、同一市場内での相対的な位置。建物認証の取得状況。規模と築年。オーナー属性と、それに伴う開示上の要請。
The gap between what the occupiers require and what the building delivers. What the building fails to meet is where a proposal starts. Several signals, read together — the actual list is something we go through with you.
入居テナントが求める要件と、物件性能との差。建物が満たせていない項目が、そのまま提案の入り口になります。複数のシグナルを重ねて絞り込みます。実際のリストは、打ち合わせでお見せします。
Before: ValueDriver shows where to approach and why the investment is worth making. After: REAL IMPACTs verifies what the work actually did, which becomes the evidence behind the next proposal.
改修前は ValueDriver。どこに当たるか、なぜ投資すべきかを示します。改修後は REAL IMPACTs。実際に何が起きたかを検証し、それが次の提案の証跡になります。
EaSyGoに登録されている実在の物件です。物件名の特定を避けるため、所在はエリア、規模は範囲で記載しています。Real buildings registered with EaSyGo. To avoid identifying them, location is given by area and scale as a range.
EaSyGoはテナント企業側のESG要件も保有しています。オーナーへの提案時に「テナントが求めている」という裏付けを添えられます。EaSyGo also holds the ESG requirements of tenant companies, so proposals to owners can carry evidence that tenants are asking for it.
Fund placement, and the design, formation and management of impact-themed funds. We work alongside you on the strategy, using the platform’s data.
不動産ファンドのプレイスメントと、インパクトテーマ型ファンドの企画・組成・運用。プラットフォームのデータを使いながら、戦略の策定に伴走します。
Through ASTERISK, a separate firm he founded in 2008, he acted as exclusive fundraising consultant in Japan for some of Europe's and North America's largest real estate fund managers, and advised global institutional investors on cross-border investment. That work included supporting the Japan market entry and subsequent success of managers such as M&G Real Estate and BGO.
2008年に設立した別法人 株式会社アスタリスク を通じて、欧州・北米の大手不動産ファンドマネージャーの日本における独占的な資金調達コンサルタントを務め、グローバル機関投資家のクロスボーダー投資のアドバイザリーを手がけました。その中には、M&G Real Estate や BGO といった運用会社の日本市場参入と、その後の成功を支援した実績が含まれます。
A member of the CRREM Asia-Pacific Regional Advisory Committee, in a personal capacity. That is direct line of sight into how the decarbonisation pathways institutional investors rely on are set for this region.
個人として CRREM アジア太平洋地域アドバイザリー委員会 のメンバーを務めています。機関投資家が依拠するこの地域の脱炭素パスウェイがどう設定されるかを、直接把握できる立場にあります。
ASTERISK is a separate legal entity and the placement track record above is Yukihiko Ito's own, not GOYOH's. The CRREM appointment is held personally. GOYOH Inc. was founded in 2018.
株式会社アスタリスクは別法人であり、上記のプレイスメント実績は伊藤幸彦個人のものであってGOYOHの実績ではありません。CRREMの委員も個人としての就任です。株式会社GOYOHの設立は2018年です。
The platform produces the evidence. These six are what carry it into an allocation conversation.
プラットフォームが根拠を用意します。それを配分の議論に持ち込むのが、次の6つです。
Information provision only. Nothing on this page constitutes an offer, solicitation or recommendation to invest in any fund, security or financial product. Any discussion of a specific opportunity takes place offline, with investor qualification confirmed in advance, in accordance with Japan's Financial Instruments and Exchange Act.
本ページは情報提供のみを目的としています。特定のファンド、有価証券その他の金融商品への投資の申込みの勧誘または推奨を行うものではありません。個別の案件に関する協議は、投資家適格性を事前に確認したうえで、金融商品取引法に従いオフラインで実施します。
A version of ValueDriver for the public sector. Impact KPIs and local challenges are quantified at district level and connected to what the anchor facilities actually do — a stadium, a station, a civic building, a redevelopment area. The same numbers serve prior and post evaluation of a policy, master planning, inward investment, procurement requirements, disaster resilience and the evidence behind a green bond.
行政向けの ValueDriver です。エリア単位で社会的インパクトKPIと地域課題を定量化し、その中心となる施設 ― 競技場、駅、公共施設、再開発エリア ― の取り組みとつなぎます。同じ数値が、施策の事前事後評価、計画策定、企業誘致、調達要件、防災、グリーンボンドの根拠まで使えます。
Tokyo Metropolitan Government accreditation lets city agencies contract with us directly, without competitive tender. Everything else is set out on the dedicated page.
東京都の認定により、都の各機関は随意契約でご導入いただけます。詳しい内容は専用ページにまとめています。
Commissioned research. Alongside the platform, we take on research commissioned by public authorities.
受託調査。プラットフォームのご提供とは別に、行政からの委託調査もお引き受けしています。
Welfare organisations, NPOs, local producers, individual professionals and university seminars all want somewhere to take their work. Owners and occupiers want tenant satisfaction, something to report as the S in ESG, and a use for shared space that sits idle. We hold both sides and look for the matches. Listing is free, with no requirement for legal status or track record.
社会福祉法人、NPO、地域の生産者、専門職の個人、大学のゼミ。活動が求められている場所を探しています。オーナーやテナント企業は、テナントの満足、ESGのSとして報告できる実績、そして使われていない共用部の活用を求めています。両側のニーズを預かり、組み合わせを探します。登録・掲載・手数料は無料で、法人格や実績は問いません。
The dedicated page is coming soon. Until then, please get in touch and we will walk you through it.
専用ページは近日公開予定です。それまでは、お問い合わせいただければ個別にご説明します。
フォームからでも、まず話すだけでも構いません。決まっていないことがあって大丈夫です。A form, or simply a conversation. It is fine if nothing is settled yet.
建物の状況と、入居企業の関心から、EaSyGoが候補を出します。EaSyGo proposes candidates, based on what each building is like and what its occupiers are interested in.
内容、日程、費用、当日の体制まで。ご相談させていただきながら進めていきます。Content, dates, cost and who runs it on the day, worked out with you.
当日の様子と参加人数、参加者の反応を記録し、報告できる形にまとめます。We record how the day went, how many came and how they responded, in a form you can report.
Five situations where the platform has been put to work, with the services involved named in each.
実際に使われている5つの場面です。それぞれ、どのサービスが関わっているかを添えています。
We are working with MUFG Bank to put an investment and lending framework for social-impact real estate into practice. The aim is to put measured social impact into a form that can inform lending and investment decisions.
三菱UFJ銀行と、社会的インパクト不動産の投融資フレームワークの社会実装で連携しています。測定した社会的インパクトを、投融資の判断材料として使える形に整えることを目指しています。
We run the contact with tenants and residents ourselves: the portal, the surveys, the rewards, the energy feedback. Continuous primary data comes back from the people actually using the building, and how they use it changes too.
テナントや居住者との接点を、当社が運営します。ポータル、サーベイ、リワード、エネルギーの実績表示。建物を実際に使う人から継続的な一次データが集まり、同時に使い方も変わります。
We hold occupier ESG requirements as structured data, taken from what companies themselves publish. So a building can be scored against what specific companies actually require, an owner can be shown which prospective tenants the asset already fits, and what would close the remaining gap can be quantified.
入居企業のESG要件を構造化データとして保持しています。企業自身が公表している内容が出どころです。そのため、特定の企業が実際に求める要件に対して建物を採点し、どの潜在テナントに既に適合しているかをオーナーに示し、残るギャップを埋めるために何が必要かを定量化できます。
We score physical retrofit and operational change on the same dataset, against the same KPI. A requirement surfaced on the operational side can trigger a physical retrofit: in one case, engagement data led to a rooftop solar feasibility study and a supplier selection. Equally, a completed retrofit is validated by how users respond to it.
設備の改修と、運営の改善を、同じデータ基盤・同じKPIで採点します。運営側で浮かび上がった要件が設備改修につながることもあります。ある案件では、エンゲージメントデータから屋上太陽光の実現可能性調査と施工事業者の選定に至りました。逆に、実施した改修は利用者の反応で検証されます。
Because coverage spans 75 cities in 24 countries on one standard, a multinational occupier can ask how its own offices compare across markets, and use the answer in its own reporting and location strategy. We have produced exactly that for a global consumer brand across the buildings it occupies worldwide.
カバレッジが24カ国75都市・同一基準に及ぶため、多国籍企業は自社オフィスが市場をまたいでどう比較されるかを問うことができ、その答えを自社の開示や拠点戦略に使えます。実際に、グローバル消費財ブランドが世界で入居する建物群を対象に、これを作成しました。
Impact measurement already in use across finance, government and urban development — in Japan, and on assets held from outside it.
金融・行政・都市開発の現場で、インパクト測定が実際に意思決定に使われています。日本国内でも、海外から保有される資産でも。
Piloted at Haneda Innovation City under a Tokyo Metropolitan Government startup programme, quantifying the value of a hub where business, talent, technology and community meet.
羽田イノベーションシティにて、東京都のスタートアップ支援制度のもと実証。企業・人材・技術・地域が交差する拠点の価値を定量化しました。
In large mixed-use districts in Japan and multi-building developments overseas, we assess impact across the buildings, the surrounding area and the people who use them.
国内の大規模複合街区や海外の複数棟開発で、建物、周辺エリア、利用者を対象としたインパクト評価を行っています。
Working with MUFG Bank since 2024 to put an investment and lending framework for social-impact real estate into practice.
2024年より、三菱UFJ銀行と社会的インパクト不動産の投融資フレームワークの社会実装の連携をしています。
Sustainability Division. Presented by the Governor of Tokyo. The award covers financial and real estate innovation judged to serve the public interest.
サステナビリティ部門。東京都知事より授与。公益に資する金融・不動産のイノベーションを対象とする賞です。
ARES Journal of Real Estate Securitization
ARES不動産証券化ジャーナル
The method behind REAL IMPACTs, set out in full: RITA (REAL IMPACTs Triadic Approach). Read the whitepaper →
REAL IMPACTs の方法論をまとめています。RITA（REAL IMPACTs Triadic Approach）。ホワイトペーパーを読む →
Mingtiandi: “Sustainability Key to Unlocking Japan’s Corporate Real Estate Capital”. Read the article →
Mingtiandi に、日本の企業不動産とサステナビリティについての記事を掲載しました。「Sustainability Key to Unlocking Japan’s Corporate Real Estate Capital」 記事を読む →
Adopted by some of the largest real estate funds in Europe and North America, and by Japanese ESG leaders including Tokyo Gas Real Estate, AXA REIM and Kenedix.
欧州・北米の最大手不動産ファンドに導入いただき、国内では 東京ガス不動産、AXA REIM、ケネディクス など ESG リーディングカンパニーが採用しています。
Tell us which starting point is yours and we will come back with something specific: a walk-through of the platform, a sample report on one of your assets, or an answer to a single question.
プラットフォームのご説明、物件1件を対象としたサンプルレポートなど、ご関心に応じてご相談を承ります。